Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Terbaru dan Prosesnya

Bersama ini kami menyampaikan informasi tentang Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Terbaru dan Prosesnya, Sebagai berikut :

Pasalnya, biaya balik nama sertifikat sendiri ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai luas tanah yang menjadi objek jual beli.

Daftar Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Ada banyak komponen yang harus diperhitungkan saat proses balik nama sertifikat tanah, mulai dari pengecekan sampai pajak. Semua proses tersebut juga membutuhkan biaya tersendiri sehingga bisa dimasukkan dalam rangkaian proses balik nama sertifikat tanah.

Biar lebih jelas, berikut rincian bea balik nama sertifikat dari awal sampai akhir.

1. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah di BPN

Hal yang perlu dilakukan sebelum membeli bidang tanah adalah memastikan keaslian dari dokumen legalitasnya. Caranya bisa dengan mengajukan permohonan pengecekan keaslian sertifikat tanah ke kantor ATR/BPN setempat.

Biaya pengecekan sertifikat tanah di BPN adalah sebesar Rp50 ribu per sertifikat.

3. Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Bea balik nama sertifikat rumah maupun tanah berikutnya, yaitu biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Misalnya kamu membeli rumah seharga Rp1.400.000.000, sehingga BPHTB yang perlu disiapkan adalah 5% dari harga rumah.

Kemudian, kurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

4. Biaya Pengukuran Tanah

Apabila AJB sudah terbit dan BPHTB sudah disetorkan, kamu tinggal mengurus proses balik nama atau peningkatan AJB ke SHM di BPN. Seperti diketahui, dalam proses balik nama sertifikat tanah, petugas BPN akan meminta rincian data objek tanah yang akan dibaliknamakan.

Rincian data ini berbentuk surat ukur atau gambar situasi lahan yang memuat informasi terkait letak, batas, bentuk dan luas tanah tersebut. Apabila kamu telah memiliki ukuran pasti dari tanah yang akan diperjualbelikan, maka juru ukur BPN akan melakukan pengecekan langsung ke lokasi.

Proses pengukuran ini memakan biaya sebagai berikut:

• Jika luas tanah berkisar 1-10 hektare, perhitungan biayanya menggunakan rumus: Tu = (L/500 × HSBKu) + Rp100.000
• Jika luas tanah mencapai 10-1.000 hektare, rumus perhitungan biayanya menjadi: Tu = (L/4.000 x HSBKu) + Rp14.000.000
• Jika luas tanah lebih dari 1.000 hektare, cara menghitung biaya pengukurannya menggunakan rumus: Tu = (L/10.000 × HSBKu) + Rp134.000.000

*Keterangan: Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBku (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran).

5. Bea Balik Nama Sertifikat Tanah

Biaya AJB ke SHM selanjutnya adalah bea balik nama sertifikat tanah.

Perlu dipahami, penentuan biaya balik nama didasari pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah tersebut. Karena itu, masing-masing orang bisa saja dikenakan harga yang berbeda.

Misalnya, tanah tersebut memiliki NJOP sebesar Rp4 juta, biaya balik nama yang dikenakan hanya sebesar Rp54 ribu. Prosesnya tidak ribet dan terbilang cepat, untuk pengurusan balik namanya sendiri hanya menelan waktu kurang dari 1 hari.

Hanya saja, sertifikat tersebut baru keluar setelah 5 hari berikutnya.

6. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Selain itu, ada pula sejumlah biaya terkait perpajakan yang harus dipersiapkan dalam proses balik nama sertifikat tanah.

Apalagi jika kamu membeli rumah atau tanah dari developer berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka ada kewajiban bagi pembeli untuk membayar PPN.  PPN dikenakan sebesar 11% dari total harga jual tanah atau rumah.

Namun, jika kamu membeli tanah atau rumah berstatus secondary, kamu tidak perlu membayar bea pajak ini.

Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Keseluruhan

Setelah mengetahui rincian biaya balik nama sertifikat, kini saatnya kamu mengetahui cara menghitungnya secara keseluruhan.  Cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah sejatinya cukup mudah, jumlahkan saja seluruh tarif yang sudah disebutkan di atas.

Misalnya, Rian membeli rumah seharga Rp472.000.000 dengan luas tanah 72 m².

Lalu, katakanlah NJOP tanah tersebut mencapai Rp2.500.000 per m².

NPOPTKP setiap daerah memang berbeda-beda, tetapi mari kita ambil batas paling rendah berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009, yakni Rp60.000.000 per wajib pajak.

Jika demikian, maka simulasi perhitungannya adalah

• Biaya pengukuran tanah: Rp0 karena luas lahan telah diketahui sebesar 72 m².
• Biaya cek keaslian sertifikat tanah diasumsikan: Rp50.000
• Biaya AJB: 1% dari harga rumah: Rp4.720.000.
• Tarif BPHTB: 5% dari harga rumah – NPOPTKP = Rp20.600.000.
• Biaya balik nama: Nilai jual tanah dan bangunan : 1000 = Rp472.000.
• Biaya PPN: Rp0 karena rumah tersebut berstatus bekas atau secondary.

Jika hasil perhitungan di atas dijumlahkan, maka akan diperoleh tarif balik nama secara keseluruhan, yaitu sebesar Rp25.842.000.

Berapa Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah di Notaris?

Jika menggunakan jasa notaris, kamu akan dikenakan biaya jasa notaris.  Terkait besarannya tergantung pada ketentuan notaris yang bersangkutan.

Namun, ketentuannya mengacu pada UU No. 30 Tahun 2004.  Disebutkan bahwa perhitungan tarif notaris jual beli rumah terbagi dalam dua jenis, yakni berdasarkan nilai ekonomi dan sosiologis.

Agar tidak bingung, berikut penjelasannya.

1. Nilai Ekonomis

Jasa notaris jika berdasarkan nilai ekonomis ditentukan dari objek setiap akta, dengan rincian sebagai berikut:

• Jika transaksi mencapai Rp100 juta, honor yang didapat paling besar 2,5% dari nilai transaksi
• Jika transaksi antara Rp100 juta hingga Rp1 miliar, honor yang didapat 1,5%
• Jika transaksi di atas Rp1 miliar, tarif notaris sebesar 1% dari nilai transaksi.

2. Nilai Sosiologis

Jasa notaris jika ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta, maka paling besar adalah Rp5.000.000.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Orang Tua yang Sudah Meninggal

Lantas, bagaimana dengan biaya balik nama sertifikat tanah orang tua yang sudah meninggal? Komponennya sebenarnya tidak jauh berbeda. Namun, harus dipastikan bahwa sertifikat tanah tersebut sudah diwariskan kepadamu, bukan hak milik orang lain.

Perbedaannya justru muncul dari segi dokumen persyaratan yang dilampirkan. Pasalnya, dalam warisan, dokumen yang dilampirkan bukanlah AJB melainkan Surat Keterangan Waris (SKW) dan surat kematian pewaris.

Hal-Hal yang Perlu Dipertimbangkan

1. Syarat Balik Nama Sertifikat Rumah

Seperti yang sudah disebutkan, proses balik nama tidak ribet dan terbilang cepat, asalkan kamu sudah menyiapkan syarat-syaratnya secara lengkap.

Sebelum pergi ke kantor BPN, sebaiknya siapkan semua berkas yang diperlukan meliputi fotokopi identitas diri, kartu keluarga, serta surat nikah atau akta cerai. Selain itu, kamu juga membutuhkan fotokopi Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan sebagainya.

2. Prosedur Balik Nama Sertifikat

Kamu akan mengetahui alur atau cara balik nama sertifikat tanah setelah memahami persyaratan yang diperlukan. Balik nama membutuhkan AJB, maka langkah pertama yang harus ditempuh adalah mencari notaris yang kredibel untuk membuat dokumen tersebut.

Jangan datang ke BPN terlebih dahulu, karena permohonanmu tidak akan diterima

Demikian kami sampaikan informasi tentang Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Terbaru dan Prosesnya, semoga bermanfaat.